Kao narod koji vrednuje graditeljstvo, Hrvati su poznati po svojoj gradnji kuća za život. Mnogi se odlučuju za gradnju vlastitih domova kako bi stvorili prostor koji savršeno odgovara njihovom načinu života i omogućava ugodno stanovanje. U ovom članku za građevinski portal ističemo korake u procesu donošenja odluka i postupaka koji su neophodni prilikom izgradnje novog doma, kako bi pomogao svima koji se upuštaju u ovu značajnu avanturu.
Sve započinje s vašim željama i namjerom da ih ostvarite. Prvo, razmislite o razlozima za izgradnju novog doma – možda zbog proširenja obitelji, hobija ili blizine prirode. Ti razlozi će vam pomoći u definiranju vaših potreba, a također će biti korisni arhitektu. Razmislite o tome što očekujete od svog doma i koji stil života vam odgovara – volite li biti vani ili unutra, preferirate li živjeti blizu naselja ili prirode. Napravite popis idealnih prostorija i detalja, poput kamina u dnevnoj sobi ili izravnog pristupa kupaonici iz spavaće sobe, kao i pristupa terasi.
Obratite pažnju na potrebe i hobije vaše obitelji. Na primjer, ako svi volite skijati, trebat ćete prostor za pohranu opreme. Možete birati između tradicionalne gradnje, koja nema ograničenja u ostvarivanju vaših želja, ili montažnih kuća, koje dolaze s određenim prednostima i manama. Lokacija zemljišta je izuzetno važna jer direktno utječe na kvalitetu stanovanja. Ključni faktor je položaj parcele u odnosu na sunce – najbolje je da parcela bude otvorena prema istoku, jugu ili zapadu, dok bi sjeverna strana trebala biti izbjegnuta. Predvidite koliko će sunčanih sati dnevno parcela imati, posebno zimi, jer sunce utječe na raspoloženje i energetsku učinkovitost kuće.
Obratite pozornost na blizinu glavnih prometnica i dostupnost različitih usluga poput vrtića, škola i trgovina. Parcela bi trebala imati pristup općinskoj cesti i biti opremljena infrastrukturom – vodom, strujom, telefonom i, ako je moguće, kanalizacijom. Kupnja komunalno opremljene parcele može vam uštedjeti mnogo novca. Provjerite je li parcela namijenjena za izgradnju i zatražite lokacijsku dozvolu od nadležnog upravnog odjela. Ovaj dokument sadrži sve uvjete i ograničenja vezana uz gradnju. Nakon što kupite parcelu i pribavite potrebne dokumente, bit će vam potreban geodetski snimak parcele koji će pokazati reljef i infrastrukturu, što je ključno za izradu nacrta.
Kada ste definirali svoje želje, kupili parcelu i pribavili potrebne informacije, vrijeme je za pronalaženje ovlaštenog arhitekta koji će izraditi projektnu dokumentaciju za građevinsku dozvolu. Ako ste se odlučili za montažnu kuću, tvrtka koja ih nudi obično će pripremiti potrebnu dokumentaciju. Za klasičnu gradnju možete birati između tipiziranih ili individualnih planova. Tipizirani planovi su jeftiniji, ali nude malo prilagodbi i često nisu optimalni za specifičnu parcelu. Individualni planovi, iako skuplji, omogućuju prilagodbu vašim potrebama i željama. Važno je odabrati kvalitetnog arhitekta, jer loši planovi mogu dugoročno donijeti više problema nego koristi. Pregledajte reference arhitekata, razgovarajte s nekoliko njih i zatražite ponude prije nego što donesete konačnu odluku.
Kada se odlučite za arhitekta i potpišete ugovor o izradi projektne dokumentacije, počinje proces planiranja. Dobar arhitekt će uzeti u obzir vaše želje i objasniti što je izvedivo na temelju informacija o lokaciji. Na temelju vaših želja i ograničenja, arhitekt će pripremiti nekoliko prijedloga i idejnih rješenja, koje ćete zajedno dorađivati. Suvremeni softver omogućava 3D prikaz vaše buduće kuće, pa će idejno rješenje predstavljati 90% konačnog projekta. Neprekidna komunikacija između vas i arhitekta je ključna.
Idejno rješenje služi kao osnova za izradu detaljne dokumentacije i omogućava pribavljanje potrebnih suglasnosti od nadležnih institucija kao što su vodovod, HEP, općina i druge. Ove suglasnosti su ključne za izradu glavnog projekta, a sve ove korake vodi ovlašteni arhitekt. Glavni projekt je ključan za upravni postupak u kojem nadležno tijelo, na temelju ovog projekta i uplaćenog komunalnog doprinosa, izdaje građevinsku dozvolu za željeni objekt.
Glavni projekt uključuje:
- Arhitektonske nacrte
- Nacrte građevinskih konstrukcija i plan uklanjanja
- Nacrte električnih instalacija i opreme
- Nacrte strojarskih instalacija i opreme
- Nacrte telekomunikacija
- Nacrte vodovoda i odvodnje
- Druge građevinske planove
- Elaborate: požarna sigurnost, građevinska fizika, geodetski snimak postojećeg stanja, geomehanički izvještaj
Ako je dokumentacija nepotpuna, upravno tijelo može tražiti izmjene ili dopune, a u suprotnom slučaju izdaje građevinsku dozvolu. Nakon toga, arhitekt izrađuje detaljnu projektnu dokumentaciju – izvedbeni projekt, koji uključuje sve detaljne planove potrebne izvođaču za uspješnu izgradnju. Na temelju ove dokumentacije izrađuje se i troškovnik. Ako sve ide prema planu, proces izrade idejnog nacrta, projektne dokumentacije i dobivanja građevinske dozvole traje od 3 do 6 mjeseci, nakon čega možete započeti gradnju svog novog doma.
Zahtjev za građevinsku dozvolu
Za podnošenje zahtjeva za građevinsku dozvolu potrebno je koristiti elektronički sustav eDozvola ili se obratiti nadležnom upravnom tijelu, ovisno o mjestu planirane gradnje ili rekonstrukcije. Sustav eDozvola omogućava jedinstvene procedure izdavanja dozvola u cijeloj Hrvatskoj, dok brzina izdavanja ovisi o organizaciji lokalnih tijela.
Korisnici sustava eDozvola mogu elektronički ispuniti potrebne podatke, priložiti dokumente i projekte te pratiti status svog zahtjeva u realnom vremenu.
- Zahtjev za izdavanje građevinske dozvole treba uključivati:
- Glavni projekt u elektroničkom obliku
- Tiskani primjerak glavnog projekta, ovjeren od projektanata i glavnog projektanta, ako je sudjelovalo više projektanata
- Pismeno izvješće o kontroli glavnog projekta, ako je to propisano
- Potvrdu o nostrifikaciji glavnog projekta, ako je izrađen prema stranim propisima
- Dokaz pravnog interesa za izdavanje dozvole
- Dokaz da investitor ima pravo graditi objekt, ako je to propisano posebnim zakonom (koncesija, suglasnost ili drugi propisani akt)
- Procjene utjecaja na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu, ako je to propisano
- Dokaz da je vlasnik zemljišta ispunio obavezu prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo lokalne samouprave ili sklopio ugovor o osnivanju služnosti provoza i/ili
- prolaza, ako postoji takva obaveza
- Elaborat alternativnih sustava opskrbe energijom za zgrade koje moraju ispuniti zahtjeve energetske učinkovitosti
