Tržište nekretnina 2026: Veliki vodič kroz porez na nekretnine, život poslije APN-a i detaljna prognoza cijena

Godina velikog otrježnjenja ili novi ciklus rasta?

Kada se jednog dana bude pisala povijest hrvatskog tržišta nekretnina, 2026. godina zasigurno će imati svoje posebno poglavlje, vjerojatno naslovljeno kao “Godina velikog prilagođavanja”. Nakon više od desetljeća gotovo neprekinutog rasta cijena, potaknutog povijesno niskim kamatnim stopama i državnim subvencijama, tržište se našlo pred zidom realnosti. Ušli smo u godinu u kojoj su se dva ključna makroekonomska i politička faktora napokon sudarila: puna primjena dugo najavljivanog poreza na nekretnine i potpuni izostanak APN-ovih subvencija.

Atmosfera na građevinskim portalima, u agencijama za nekretnine, pa i u kafićima gdje se raspravlja o kvadratima, drastično je drugačija nego prije tri godine. Nema više one grozničave potražnje gdje su se stanovi kupovali na temelju tlocrta, često i prije nego što je prva lopata zabijena u zemlju. Danas svjedočimo zrelijem, opreznijem i, usudili bismo se reći, pametnijem tržištu. Kupci su postali educirani investitori koji ne pristaju na kompromise, dok su prodavatelji prisiljeni redefinirati svoje apetite.

Mnogi analitičari su za 2026. predviđali kolaps, pucanje balona slično onome iz 2009. godine, no dogodilo se nešto sasvim drugo. Umjesto naglog pada, tržište je ušlo u fazu diferencijacije, gdje kvaliteta drži cijenu, a neadekvatne nekretnine gube na vrijednosti brže nego ikad. Ovo je godina u kojoj lokacija više nije jedini faktor; energetska učinkovitost, pravna uređenost i troškovi održavanja postali su sveto trojstvo svake transakcije.

U ovom opsežnom vodiču, secirat ćemo stanje na tržištu “atom po atom”. Nećemo se baviti samo suhoparnim brojkama, već ćemo ući u psihologiju kupaca i prodavatelja u novoj eri. Istražit ćemo kako novi porezni nameti mijenjaju vizuru naših gradova, zašto je novogradnja i dalje “vruća roba” unatoč astronomskim cijenama te što ukidanje subvencija znači za prosječnu hrvatsku obitelj. Ako planirate bilo kakvu aktivnost na tržištu nekretnina ove godine, ovaj tekst je vaša obavezna lektira.

Porez na nekretnine: Kraj ere “betonske štednje”

Porez na nekretnine, tema koja je desetljećima služila kao političko strašilo, u 2026. godini postala je neizbježna činjenica. Njegovo uvođenje nije prošlo bez otpora, prosvjeda i burnih javnih rasprava, ali sada, kada su prvi računi stigli na adrese vlasnika, počinjemo uviđati stvarne efekte ove mjere na tržište. Osnovna ideja zakonodavca bila je aktivirati golemi fond praznih stanova – procjenjivalo se da ih je u Hrvatskoj bilo više od 600 tisuća – i staviti ih u funkciju stanovanja.

Jesu li uspjeli? Djelomično. Prvi i najočitiji efekt uvođenja poreza na nekretnine u 2026. godini je povećana ponuda stanova za dugoročni najam. Vlasnici koji su godinama držali stanove “za djecu kad narastu” ili jednostavno kao oblik štednje koji ne gubi vrijednost, sada su suočeni s financijskim penalima. Matematika je postala neumoljiva: ili platiti značajan porez na praznu nekretninu ili je iznajmiti i porez svesti na minimum.

Ovaj pritok novih nekretnina na tržište najma donekle je stabilizirao cijene najamnina u Zagrebu, Splitu i Rijeci, koje su prethodnih godina divljale bez kontrole. Međutim, porez je donio i jednu neočekivanu nuspojavu – rasprodaju starije djedovine. Mnogi nasljednici, koji su posjedovali stare kuće ili stanove za adaptaciju u kojima nitko ne živi, odlučili su se na prodaju jer nemaju sredstava za renovaciju, a ne žele plaćati porez.

To je stvorilo pritisak na cijene starogradnje, posebno one lošije kvalitete. U 2026. godini jasno vidimo da “kvadrat nije kvadrat”. Dok moderni stanovi drže cijenu, stanovi u zgradama iz 60-ih i 70-ih godina, koji zahtijevaju temeljitu energetsku obnovu, postaju sve jeftiniji jer porezni sustav penalizira i energetsku neučinkovitost. Porez je, de facto, postao mehanizam koji kažnjava pasivnost vlasnika.

Posebna priča su turistička središta. Porez na kuće za odmor transformirao se u ozbiljan namet za “vikendaše”. U Istri i Dalmaciji svjedočimo trendu gdje stranci, koji su ranije masovno kupovali nekretnine za povremeni boravak, sada dvaput razmišljaju. Trošak posjedovanja nekretnine u Hrvatskoj 2026. godine značajno je viši nego u konkurentskim mediteranskim zemljama, što je ohladilo potražnju u tom segmentu.

S druge strane, lokalne samouprave dobile su moćan alat za upravljanje prostorom. Gradovi koji su pametno iskoristili prihode od ovog poreza, ulažući ih u infrastrukturu i poticanu stanogradnju, postaju magneti za mlade obitelji. Porez na nekretnine tako je postao lakmus papir koji razlikuje proaktivne gradove od onih koji samo krpaju proračunske rupe. Dugoročno gledano, ovo je kraj ere u kojoj je beton bio najbolja banka; nekretnina je ponovno postala obveza, a ne samo pravo.

Život nakon APN-a: Povratak tržišnim zakonitostima

Ukidanje APN-ovih subvencioniranih kredita bio je šok za mnoge, ali s odmakom vremena, stručnjaci se slažu da je to bio nužan korak za ozdravljenje tržišta. Godinama smo živjeli u ciklusu umjetnog pumpanja cijena, gdje su prodavatelji tempirali prodaju, a kupci kupnju, točno u vrijeme raspisivanja natječaja. Taj “APN efekt” redovito je dizao cijene za 10 do 15 posto, poništavajući samu svrhu subvencije.

U 2026. godini tržište diše bez respiratora. To znači da su cijene formirane isključivo na temelju ponude i potražnje, bez državnih intervencija koje iskrivljuju sliku. Prvi rezultat ukidanja APN-a bio je pad prometa nekretninama. Broj transakcija se smanjio jer je velik broj kupaca, koji su bili na granici kreditne sposobnosti, ispao iz igre. Bez subvencije koja je pokrivala dio rate, mnogi si više ne mogu priuštiti stanove po trenutnim cijenama.

Ovo je prisililo banke na prilagodbu. Kamatne stope u 2026. godini stabilizirale su se na razinama koje su više od onih iz zlatnog doba jeftinog novca, ali banke sada nude fleksibilnije modele otplate kako bi privukle klijente. Vidimo povratak stambenih štedionica i modela fiksiranja kamata na duže periode, što kupcima daje sigurnost u planiranju budžeta.

Najveća promjena dogodila se u psihologiji prodavatelja rabljenih stanova. Dok su ranije mogli tražiti nerealne iznose znajući da će “APN sve progutati”, sada se suočavaju s kupcima koji broje svaki cent. Cjenkanje se vratilo na velika vrata. Oglasi s nerealnim cijenama stoje mjesecima, pa i godinama, dok se transakcije realiziraju tek nakon ozbiljnih korekcija cijena, ponekad i do 20% niže od tražene.

Mlade obitelji, koje su bile primarna ciljana skupina APN-a, sada se okreću alternativama. Sve više ih bira život u prstenu oko velikih gradova. Mjesta poput Velike Gorice, Zaprešića, Dugog Sela, pa čak i Karlovca ili Siska, doživljavaju stambeni procvat. Dobra prometna povezanost i značajno niže cijene kvadrata čine te lokacije atraktivnima za život u 2026. godini, stvarajući nove demografske trendove.

Investitori u novogradnju također su morali promijeniti strategiju. Umjesto megalomanskih projekata s velikim stanovima, fokus se prebacio na optimizaciju prostora. Projektiraju se manji, funkcionalniji stanovi gdje se na 50 kvadrata pokušava izvući “dvije spavaće sobe”, jer je to cjenovni razred koji tržište može podnijeti. Ukidanje APN-a nije ubilo tržište, već ga je učinilo racionalnijim i okrutnijim prema onima koji prodaju nekvalitetno.

Detaljna usporedba cijena 2026: Zagreb, Obala i Slavonija

Hrvatska je u 2026. godini i dalje tržište velikih kontrasta, no dinamika se promijenila. Zagreb, kao epicentar ekonomskih aktivnosti, i dalje drži visoke cijene, ali rast je dramatično usporio. Prosječna cijena novogradnje u Zagrebu sada se kreće u rasponima koji su za mnoge i dalje nedostižni, ali više ne rastu dvoznamenkastim stopama.

Zanimljiv fenomen u Zagrebu je “getoizacija” cijena. Novi kvartovi s modernom infrastrukturom, parkovima i garažama postižu rekordne cijene, dok stari dijelovi grada, zagušeni prometom i s neriješenim parkingom, gube na atraktivnosti. Donji Grad, koji je nekad bio prestiž, sada se bori s problemima održavanja starih zgrada i bukom, što ga čini manje poželjnim za obiteljski život, a više za kratkoročni najam (koji je također pod udarom regulative).

Na Jadranu je situacija šarena. Dubrovnik, Split i Opatija su svijet za sebe – to su tržišta koja ne ovise o hrvatskoj kupovnoj moći. Ovdje cijene i u 2026. godini diktiraju strani kupci, no i oni su postali izbirljiviji. Više se ne kupuje bilo što s pogledom na more. Traži se vrhunska gradnja, bazeni, pametni sustavi i potpuna privatnost. S druge strane, manja mjesta na obali i stanovi u “trećem redu” do mora bilježe stagnaciju, pa čak i pad cijena. Ponuda apartmana je golema, a porez na kuće za odmor prisiljava mnoge vlasnike na prodaju, što stvara pritisak na spuštanje cijena.

Slavonija i unutrašnjost Hrvatske su priča o uspjehu iz sjene. Osijek se u 2026. godini profilirao kao iznimno poželjan grad za život. S razvojem IT industrije i modernizacijom grada, cijene nekretnina u Osijeku su porasle, ali su i dalje na razini koja omogućuje pristojan život bez doživotnog dužničkog ropstva. Kuće u okolici gradova kontinentalne Hrvatske postaju hit, posebno za one koji rade na daljinu i žele dvorište, mir i vrt, što si u Zagrebu ne mogu priuštiti.

Tablica: Prosječne realizirane cijene (€/m²) u 2026.

Važno je napomenuti da je razlika u cijeni između novogradnje i starogradnje za adaptaciju u 2026. godini najveća u povijesti. Razlog tome su troškovi renovacije. Kupiti stan za 2000 eura po kvadratu i uložiti još 800-1000 eura po kvadratu u adaptaciju (uz sve živce i vrijeme) često se pokazuje skupljim i rizičnijim od kupnje novogradnje za 3000 eura. To je matematika koju kupci sada jako dobro razumiju.

Građevinski sektor 2026: Izazovi moderne gradnje

Iza sjajnih fasada novih zgrada krije se borba građevinskog sektora s nikad kompleksnijim uvjetima poslovanja. U 2026. godini, cijena materijala se stabilizirala, ali na visokim razinama. No, materijal više nije glavna briga investitora – to je radna snaga. Hrvatska gradilišta danas su multikulturalne košnice. Ovisnost o uvozu radne snage iz azijskih zemalja dosegla je vrhunac. To je donijelo nove izazove u organizaciji, kontroli kvalitete i sigurnosti na radu.

Trošak rada kvalificiranih majstora – keramičara, električara, vodoinstalatera – probio je sve plafone. To se izravno prelijeva na cijenu kvadrata. Investitori nemaju prostora za spuštanje cijena jer su im ulazni troškovi fiksni i iznimno visoki. Marže su se smanjile, a rizik povećao, što je dovelo do toga da se manji investitori povlače s tržišta, a igru vode veliki igrači s kapitalom.

Osim toga, 2026. je godina potpune implementacije ESG standarda u gradnji. Zelena gradnja više nije stvar izbora, već zakonska obveza. Zgrade moraju imati solarne panele, dizalice topline, vrhunsku izolaciju i sustave za reciklažu vode. To dugoročno donosi uštede stanarima kroz niske režije, ali inicijalno značajno poskupljuje gradnju. Kupci su postali svjesni važnosti energetskog certifikata “A+” ne samo zbog ekologije, već zbog vrijednosti nekretnine u budućnosti.

Administracija i dalje kaska za potrebama tržišta. Iako je digitalizacija napredovala, dobivanje građevinskih dozvola u nekim gradovima i dalje traje nedopustivo dugo, što usporava cikluse investicija i smanjuje ponudu novih stanova. Nedostatak građevinskih zemljišta na atraktivnim lokacijama tjera investitore na “brownfield” investicije – rušenje starih tvornica i skladišta te gradnju novih naselja na njihovom mjestu, što je trend koji dominira urbanizmom 2026. godine.

Psihološki profil tržišta: Tko kupuje, a tko prodaje?

Tržište nekretnina nije samo zbroj kvadrata i eura; to je skup ljudskih priča, strahova i nadanja. U 2026. godini, psihološki profil kupca se drastično promijenio. Nestao je strah “da će cijene sutra biti još veće”, koji je godinama gurao ljude u ishitrene odluke (FOMO efekt). Danas kupci kalkuliraju, uspoređuju i spremni su čekati pravu priliku.

Generacija Z, koja sada ulazi na tržište rada i rješava stambeno pitanje, ima drugačije prioritete. Njima vlasništvo nije imperativ pod svaku cijenu kao njihovim roditeljima. Spremniji su na dugoročni najam ako je uređen i siguran, što dodatno potiče razvoj tržišta institucionalnog najma. Oni koji kupuju, traže “pametne stanove”, brzi internet, blizinu coworking prostora i održivost.

S druge strane, prodavatelji se dijele u dvije skupine. Prvu čine oni koji moraju prodati (zbog poreza, nasljedstva ili financijskih problema) i oni su ti koji korigiraju cijene i omogućuju tržišnu dinamiku. Drugu skupinu čine oni koji i dalje žive u 2022. godini, držeći nerealno visoke cijene. Njihove nekretnine postaju “statističke greške” u oglasnicima, stvarajući lažnu sliku o prosječnim cijenama.

Agenti za nekretnine u 2026. godini imaju teži posao nego ikad. Više nisu samo posrednici koji otključavaju vrata; postali su financijski savjetnici, pravni stručnjaci i psiholozi. Njihova uloga je pomiriti nerealna očekivanja prodavatelja s ograničenim budžetima kupaca. Tržište se pročistilo od “lovaca u mutnom”, a opstale su samo agencije koje nude vrhunsku, profesionalnu uslugu.

Savjeti za plovidbu tržištem 2026.

Ako ste se odlučili na kupnju nekretnine u ovoj godini, najvažniji savjet je: analizirajte ukupni trošak vlasništva (TCO). Nije bitna samo kupoprodajna cijena. Uračunajte porez na nekretnine koji ćete plaćati svake godine, pričuvu koja raste, troškove grijanja i hlađenja. Stan koji je u startu 10% jeftiniji, ali ima energetski certifikat D, dugoročno vas može koštati znatno više od skupljeg stana A razreda.

Provjerite pravni status detaljnije nego ikad. Zbog poreza na nekretnine, mnogi pokušavaju prebaciti vlasništvo, darovati nekretnine ili mijenjati namjenu, što može stvoriti pravni kaos u zemljišnim knjigama. Angažiranje odvjetnika ili licenciranog agenta nije trošak, već nužno osiguranje vaše investicije.

Za prodavatelje: prezentacija je ključ. U moru oglasa, kupci preskaču one s lošim fotografijama i šturo opisanim detaljima. Ulaganje u “home staging”, profesionalne fotografije i 3D šetnje u 2026. godini nije luksuz, već standard. Ako prodajete starogradnju, budite transparentni oko potrebnih ulaganja. Kupci cijene iskrenost više od ušminkanih mana.

Ne zaboravite na mikrolokaciju. Planovi razvoja gradova se mijenjaju. Provjerite GUP, saznajte što će se graditi na livadi preko puta vaše buduće zgrade. U 2026. godini, zelene površine i blizina javnog prijevoza vrijede više od mramornih pločica u kupaonici.

Nova normalnost

Godina 2026. nije donijela apokalipsu, ali je donijela prijeko potrebnu zrelost hrvatskom tržištu nekretnina. Balon nije puknuo, on se polako ispuhao do razine održivosti. Porez na nekretnine i ukidanje APN-a djelovali su kao hladan tuš koji nas je sve razbudio iz slatkog sna o vječnom rastu bez pokrića.

Cijene su i dalje visoke, izazovi su brojni, ali tržište je zdravije. Manje je špekulacija, a više realnih potreba. Gradimo kvalitetnije, razmišljamo zelenije i kupujemo pametnije. Za one koji znaju što traže i imaju realna očekivanja, 2026. godina nudi prilike koje su u vrijeme euforije bile nezamislive. Ovo je godina u kojoj se nekretnine ponovno kupuju da bi se u njima živjelo, a ne samo da bi se na njima zaradilo. I to je, možda, najbolja vijest od svih.