Kupnja prve nekretnine u Hrvatskoj nikada nije bila teža – ali i nikada nije imala više podrške države.
U 2025. godini Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine najavilo je novi krug poticaja i poreznih olakšica koji će mnogima omogućiti da napokon postanu vlasnici svog doma.
Od povrata poreza za kupnju prve nekretnine, preko subvencioniranih kredita, do dodatnih pogodnosti za obitelji – država kreće u sveobuhvatni plan stambenog zbrinjavanja građana mlađih od 45 godina.
Što se konkretno mijenja u 2025. godini?
1. Povrat poreza za kupnju prve nekretnine
Najvažnija novost 2025. godine je uvođenje prava na povrat poreza za sve koji kupuju prvu nekretninu i ispunjavaju propisane uvjete.
Kako navodi Ministarstvo, ovaj propis zamjenjuje ranije oslobođenje od plaćanja poreza, a cilj mu je olakšati proces i smanjiti zlouporabe.
„Povrat poreza građani će ostvarivati nakon kupnje, podnošenjem zahtjeva nadležnoj poreznoj upravi uz potrebnu dokumentaciju,“ navodi MPGI.
Drugim riječima, kupac prvu nekretninu plaća s uračunatim porezom, a država mu ga kasnije refundira u cijelosti – pod uvjetom da zadovoljava kriterije.
Tko ima pravo na povrat poreza?
Kupci mlađi od 45 godina
Koji nikada prije nisu imali u vlasništvu stan ili kuću
Kupnja mora biti isključivo za vlastito stanovanje
Nekretnina mora biti u Hrvatskoj
Povrat se odnosi na porez na promet nekretnina koji iznosi 3%
Zahtjev se podnosi Poreznoj upravi, a priložiti je potrebno kupoprodajni ugovor, izvadak iz zemljišnih knjiga te potvrdu da se radi o prvoj nekretnini.
2. Nastavak subvencioniranih stambenih kredita (APN)
Program subvencioniranih stambenih kredita ostaje jedna od najpopularnijih mjera među mladima.
Putem Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN), država plaća dio mjesečne rate kredita, čime znatno olakšava otplatu.
Subvencije se odnose na:
kupnju stana ili kuće,
gradnju nove kuće,
te u nekim slučajevima nadogradnju postojećeg objekta.
Iznos subvencije kreće se od 30% do 51% ovisno o stupnju razvijenosti mjesta gdje se nalazi nekretnina.
Primjerice, kupac u Osijeku može ostvariti 40%, dok će u manje razvijenim općinama taj iznos biti i veći.
3. Demografski poticaji i obiteljske olakšice
Program ne staje samo na financijskim mjerama.
Država jasno povezuje stambenu politiku s demografijom.
Ako korisniku subvencije tijekom trajanja otplate kredita:
rodi dijete ili
posvoji dijete,
subvencija se produžuje za dodatnu godinu po svakom djetetu.
Ako korisnik ili član obitelji ima invaliditet veći od 50%, subvencija se produljuje za dvije godine.
Time država nagrađuje obitelji koje se šire i potiče dugoročno zadržavanje stanovništva u Hrvatskoj.
4. Koliko u praksi možete uštedjeti?
Zbrojimo to na konkretnom primjeru.
Primjer 1:
Kupnja stana od 120.000 eura u Osijeku.
Bez poticaja, kupac plaća:
3% poreza = 3.600 eura,
redovnu ratu kredita uz kamatu.
Ako je riječ o prvoj nekretnini i kupac ima 32 godine, država:
vraća 3.600 eura poreza,
subvencionira oko 40% rate prvih pet godina (oko 8.000 – 10.000 eura uštede).
Ukupno: do 13.000 eura manje troškova u prvih pet godina!
Primjer 2:
Obitelj s dvoje djece i kreditom od 150.000 eura.
Uz povrat poreza i produženje subvencije za svako dijete, subvencija može trajati i do 7 godina, što donosi uštede veće od 15.000 eura.
5. Kako do povrata poreza – korak po korak
Kupite prvu nekretninu i uredno platite 3% poreza.
Nakon upisa vlasništva, podnesite zahtjev Poreznoj upravi.
Priložite:
kupoprodajni ugovor,
izvadak iz zemljišnih knjiga,
potvrdu da se radi o prvoj nekretnini (izdaje katastar).
Porezna uprava u roku od nekoliko mjeseci vraća iznos na vaš račun.
👉 Važno: Povrat se odnosi samo na prvu nekretninu kupljenu nakon stupanja zakona na snagu (2025.), ne retroaktivno.
6. Koje se nekretnine priznaju?
Da biste ostvarili pravo, nekretnina mora biti:
stan ili kuća koji zadovoljavaju uvjete za stanovanje,
imati građevinsku i uporabnu dozvolu,
biti upisana u zemljišne knjige i ne smije biti bespravna.
Nekretnine koje služe za turizam, najam ili poslovnu namjenu ne ulaze u program povrata poreza.
7. Ograničenja i česte pogreške
Unatoč jasnim pravilima, mnogi građani čine iste pogreške:
kupuju nekretninu u suvlasništvu s roditeljem koji već ima stan,
ne provjere upisanost objekta u zemljišnim knjigama,
propuste rok za podnošenje zahtjeva za povrat,
kupuju stan za najam – što automatski poništava pravo na povrat.
Savjet:
Prije kupnje svakako provjerite status nekretnine u gruntovnici i APN-u te se posavjetujte s poreznim savjetnikom.
8. Uloga banaka i tržišni kontekst
Banke u ovom programu imaju ključnu ulogu jer upravo one podnose zahtjeve za subvenciju u ime klijenata.
Zbog toga je važno unaprijed provjeriti koje banke imaju ugovor s APN-om.
S druge strane, tržište nekretnina u Hrvatskoj i dalje bilježi rast cijena, osobito u Zagrebu, Splitu i obalnim gradovima.
Zato su ove mjere nužne kako bi se barem djelomično ublažio pritisak na mlade obitelji i omogućilo im da ostanu u zemlji.
9. Zašto država vraća porez – cilj mjere
Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine objašnjava da je ideja mjere učiniti sustav pravednijim i transparentnijim.
Dok je ranije oslobođenje od poreza često bilo zloupotrebljavano, novi model omogućuje preciznu kontrolu i bržu obradu zahtjeva.
“Povrat poreza osigurava jednak tretman za sve građane i omogućuje bolje praćenje korištenja poticaja,” stoji u službenom priopćenju Ministarstva.
10. Što još slijedi?
Osim poreznih povrata i APN subvencija, Ministarstvo najavljuje i novi Zakon o stambenom zbrinjavanju koji bi trebao dodatno urediti:
programe socijalnog stanovanja,
poticaje za obnovu starih kuća na selu,
i korištenje državnog zemljišta za gradnju.
To znači da se 2025. smatra godinom stambenog zaokreta u Hrvatskoj, u kojoj država po prvi put pokušava sustavno riješiti problem stanovanja.
11. Savjeti za građane
1️⃣ Pratite natječaje i rokove.
APN subvencije objavljuju se jednom godišnje, a broj zahtjeva je ograničen.
2️⃣ Pripremite dokumentaciju unaprijed.
Kupoprodajni ugovor, osobne iskaznice, izvadak iz gruntovnice i porezna potvrda su osnovni dokumenti.
3️⃣ Konsultirajte stručnjake.
Iskusan agent ili porezni savjetnik može vam pomoći da izbjegnete pogreške koje poništavaju pravo na povrat.
4️⃣ Računajte dugoročno.
Subvencija traje 5 godina, ali kredit 20 i više – zato birajte rješenje koje vam je održivo.
2025. godina donosi prekretnicu u stambenoj politici Hrvatske.
Povrat poreza za kupnju prve nekretnine, nastavak subvencioniranih kredita i demografske pogodnosti zajedno čine najopsežniji paket pomoći mladima do sada.
Država šalje jasnu poruku: želi zadržati mlade u Hrvatskoj, potaknuti rađanje i omogućiti sigurnije stanovanje.
Iako su procedure administrativno zahtjevne, dobro informirani kupci mogu ostvariti značajne financijske koristi – i do 15.000 eura uštede – te napokon napraviti prvi korak prema vlastitom domu.
