U današnje vrijeme, pristup informacijama o vlasništvu nekretnina ključan je za brojne transakcije i pravne postupke. No, postavlja se pitanje – je li moguće dobiti vlasnički list isključivo na osnovu imena i prezimena vlasnika? U ovom članku u sklopu građevniskog portala, istražili smo pojamove vlasničkog lista, zemljišne knjige, zemljišnoknjišni uložak, razliku između vlasništva i posjeda te pojmove dobre vjere u stjecanju nekretnine.
Vlasnički list?
Vlasnički list je ključan dokument za potvrdu vlasništva nad nekretninom, izdan od strane zemljišno-knjižnog odjela općinskog suda. On pruža pravnu sigurnost vlasniku i kupcu nekretnine, sadržavajući tri bitna dijela: posjedovnicu (informacije o nekretnini i njenom položaju), vlastovnicu (podatke o vlasniku) i teretovnicu (podatke o pravima i teretima). Danas je moguće pronaći vlasnički list online preko službenih stranica Ministarstva pravosuđa, unosom broja katastarske čestice.
Čitanje vlasničkog lista uključuje provjeru identifikacijskih podataka, tereta i ograničenja, povijesti vlasništva, te, ako je potrebno, konzultacije sa stručnjakom. Vlasnički list osigurava pravnu sigurnost, štiti od prijevara, pruža transparentnost, pomaže investitorima u donošenju odluka, omogućuje ažurnost zemljišnih knjiga, i podržava urbanističko planiranje i gospodarski razvoj. Razumijevanje i pravilno korištenje vlasničkog lista esencijalno je za kupnju, prodaju, ili upravljanje nekretninom, omogućavajući informiranu i sigurnu odluku.
Vlasnički list po imenu i prezimenu?
Izvadak iz zemljišne knjige ključan je dokument koji odražava stvarno pravno stanje nekretnine u momentu izdavanja, služeći kao jedinstveni dokaz vlasništva nad imovinom. Prema odredbama Zakona o zemljišnim knjigama (Narodne novine 63/2019), javnost zemljišnih knjiga omogućava svakome da tijekom radnih sati zatraži uvid u zemljišne knjige i pridružene evidencije pod nadzorom ovlaštenog zemljišnoknjižnog službenika. Provjera vlasništva korištenjem imena i prezimena vlasnika dostupna je preko zemljišnoknjižnih odjela sudova, s tim da je za točnost identifikacije često potreban dodatan podatak, poput OIB-a.
Ovo je važno jer na određenom području može postojati više osoba s istim imenom i prezimenom koji su upisani kao vlasnici nekretnina, što zahtijeva dodatne informacije za precizno utvrđivanje identiteta. Jedan od izazova je nedostatak centraliziranog sustava koji bi omogućio brzu provjeru vlasništva na temelju imena i prezimena. To znači da je potrebno obaviti detaljnu pretragu, kako u zemljišnoknjižnim odjelima, tako i u katastarskim uredima. Situacija postaje još složenija ako se istražuje vlasništvo nekretnina koje se nalaze u jurisdikciji više katastarskih ureda i zemljišnoknjižnih sudova.
Zemljišna knjiga?
Zemljišna knjiga je javni registar nekretnina koji vodi nadležni sud ili druga institucija u mnogim zemljama. Ona sadrži detaljne informacije o pravnim stanjima nekretnina, uključujući vlasništvo, terete, hipoteke, prava korištenja, i druge važne pravne zapise koji se odnose na nekretnine. Zemljišne knjige su organizirane u odjele i uloške, gdje svaki uložak predstavlja jednu nekretninu ili skupinu nekretnina i sadrži sve relevantne informacije o tim nekretninama. Zemljišna knjiga je širi pojam koji se odnosi na cijeli sistem evidencije nekretnina, dok je vlasnički list specifični dokument koji iz tog sistema proizlazi i služi kao potvrda vlasništva nad konkretnom nekretninom.
Izdavanje izvadka po imenu i prezimenu od strane javnog bilježnika ili odvjetnika?
Od 2015. godine, kako bi se smanjilo opterećenje na općinskim sudovima, mogućnost izdavanja izvatka iz zemljišne knjige proširena je na javne bilježnike i odvjetnike. Oni mogu pristupiti Zajedničkom informacijskom sustavu zemljišnih knjiga i katastra koristeći svoje osobne korisničke račune. Postupak je jednak za oba slučaja: odvjetnici i javni bilježnici se prijavljuju u sustav pomoću šifre, tražeći pristup informacijama zemljišne knjige. Za izdavanje izvatka potrebni su im podaci o broju čestice i katastarskoj općini. Sudska pristojba se plaća elektronički, nakon čega odvjetnik dobiva elektronički potpisani izvadak od suda. Za ovjeru izvatka javnim bilježnikom ili odvjetnikom, potrebno je platiti dodatnu naknadu od 2,65 eura po izvatku, čime izvadak dobiva status javne isprave.
Zemljišnoknjižni uložak i njegovi dijelovi?
Zemljišnoknjižni uložak sastoji se od tri glavna dijela: posjedovnice, vlastovnice i teretovnice. Osim toga, postoje i podulošci u knjizi položenih ugovora za nekretnine s izgrađenim zgradama, gdje se za posebne dijelove tih zgrada osnivaju posebni podulošci.
Posjedovnica zabilježava detalje o zemljišnoknjižnom tijelu, uključujući sastavne dijelove, stvarna prava u korist tijela ili njegovih suvlasničkih dijelova, kao i sve katastarske promjene relevantne za tijelo. Tu spadaju promjene površine, broja čestica, adrese itd., kao i javnopravna ograničenja koja se odnose na pravni promet nekretninom.
Vlastovnica evidentira prava vlasništva nad cijelim zemljišnoknjižnim tijelom, uključujući ograničenja na koja je vlasnik osobno podvrgnut u pogledu upravljanja ili raspolaganja nekretninom. Također, u vlastovnici se upisuju ograničenja raspolaganja koja se tiču svakog vlasnika i koja su predmet upisa u teretovnicu.
Kada je riječ o etažnom vlasništvu, tj. vlasništvu posebnih dijelova nekretnine, to se upisuje u vlastovnici na suvlasničkom dijelu relevantnog suvlasnika, s detaljnim opisom na koji se posebni dio nekretnine to odnosi. Zemljišnoknjižni uložak za takve slučajeve bit će označen s posebnim naznakama etažnog vlasništva.
Teretovnica uključuje upise stvarnih prava koja opterećuju nekretninu ili idealni dio suvlasništva, uključujući prava stečena na tim pravima, prava nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa i ograničenja raspolaganja kojima je svaki vlasnik opterećenog dobra podvrgnut. Zabrane opterećenja ili otuđenja nekretnine također se upisuju u teretovnicu.
Vlasništvo i posjed?
Vlasništvo i posjed nekretnina su dva različita koncepta, kako je definirano u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Vlasništvo predstavlja pravo vlasnika da s nekretninom i njenim koristima postupa prema vlastitom nahođenju, uz uvjet da to ne krši prava drugih i zakonska ograničenja. S druge strane, posjed je faktička kontrola nad stvari koju pojedinac ima, što se pravno priznaje i donosi određene pravne posljedice. Dok je vlasništvo priznato kao stvarno pravo, posjed se tretira kao značajna činjenica koja ima određeni pravni učinak.
Dobra vjera i stjecanje nekretnine?
Prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, zemljišne knjige precizno i točno prikazuju pravno i faktičko stanje nekretnina. To znači da osobe koje su postupale u dobroj vjeri, oslanjajući se na podatke iz zemljišnih knjiga bez saznanja o mogućim nepotpunostima ili razlikama u odnosu na stvarno stanje, imaju pravnu zaštitu u vezi s takvim stjecanjem.
Ako je netko, vjerujući u točnost zemljišnih knjiga, stekao vlasništvo nad nekretninom bez znanja o neupisanim teretima, pravima ili ograničenjima na toj nekretnini, tretira se kao da ta prava i ograničenja ne postoje.
Nedostatak dobre vjere ne može se pretpostaviti samo zato što osoba nije provjeravala stanje izvan zemljišnih knjiga. Smatra se da je stjecatelj bio u dobroj vjeri ako u trenutku sklapanja ugovora ili zahtjeva za upis nije imao znanja ni osnovanih sumnji da nekretnina ne pripada prodavatelju, uzimajući u obzir sve relevantne okolnosti.
