Sve što trebate znati o ugovaranju projekata ‘ključ u ruke’

Naručitelji su sve više zainteresirani za sustav obračuna ‘ključ u ruke’ zbog inflacije, brzog rasta cijena građevinskih radova te ograničenja vezanih uz EU sufinanciranje infrastrukturnih projekata i pravila javne nabave. Međutim, primjena ove klauzule nije jednostavna kao što se može činiti na prvi pogled.

U Hrvatskoj, inflacija posebno utječe na cijene građevinskih radova, što zahtijeva od naručitelja osiguranje stabilnosti, tempo i kvalitetu radova unutar financijskih granica. Za ponuditelje je ključno moći procijeniti rizike i isplativost izvođenja radova te ostvarivanje ugovora. S obzirom na ograničenja EU sufinanciranja i složena pravila javne nabave, često se razmatra korištenje sustava ‘ključ u ruke’.

Pravila Ugovora

Načini ugovaranja izvođenja građevinskih radova mogu se podijeliti na dva osnovna tipa. Jedan je ugovor s fiksnom, nepromjenjivom cijenom gradnje, poznat kao ugovor s klauzulom ‘ključ u ruke’, dok je drugi tip ugovora baziran na ugovorenim jediničnim cijenama radova, s obračunom prema stvarno izvedenim radovima.

Odstupanja u konačnom financijskom obračunu kod ugovora s jediničnim cijenama mogu iznositi do 30 posto više ili manje od predračunske vrijednosti radova, osobito u uvjetima inflacije i rasta cijena materijala i troškova rada.

Zbog potrebe za predvidljivim troškovima i izbjegavanjem neplaniranih troškova nakon završetka postupka nabave, sve više se razmatra fiksiranje cijene radova. Stoga se sustav obračuna ‘ključ u ruke’ često uzima u obzir kod planiranja kompleksnih radova.

Međutim, važno je napomenuti da primjena ove ugovorne klauzule zahtijeva detaljnu analizu opsega infrastrukturnih projekata te relevantne legislative i trgovačkih običaja prije njezine primjene.

Izvođač

Princip ugovaranja ‘ključ u ruke’ podrazumijeva da se kompletna investicija ugovara kao jedinstveni ugovor ili proizvod do završnog stupnja, omogućavajući investitoru da odmah koristi objekt ili infrastrukturu bez potrebe za dodatnim prilagodbama ili opremanjem.

Ovaj način ugovaranja zahtijeva pouzdanog i dobro opremljenog izvođača, s obzirom na to da se radovi i troškovi nisu unaprijed definirani. Izvođač mora temeljito istražiti sve aspekte investicije prije potpisivanja ugovora, jer naknadne izmjene i dodatni radovi nisu dozvoljeni.

Za uspješno definiranje takve investicije, naručitelj mora posjedovati opsežno znanje i pristupiti projektu oprezno. Potrebno je jasno odrediti svrhu, obuhvat i standarde kvalitete objekta tako da izvođači mogu razumjeti zahtjeve i biti spremni preuzeti povezane rizike.

Nadalje, naručitelj mora osigurati temeljito praćenje izvođenja radova kako bi se osigurala usklađenost s definiranim specifikacijama.

Ugovorna cijena je viša

Prema članku 630. Zakona o obveznim odnosima, ugovor ‘ključ u ruke’ obvezuje izvođača da neovisno izvede sve radove nužne za izgradnju i korištenje građevine. Cijena ugovorena pod takvim uvjetima uključuje troškove svih nepredviđenih i dodatnih radova, dok se smanjenje opsega radova ne odražava na ugovornu cijenu osim ako nije dogovorena izmjena opsega radova između strana ili zbog razloga za koje je odgovoran naručitelj. Ako u ugovoru sudjeluje više izvođača, oni su solidarno odgovorni prema naručitelju.

Važno je uzeti u obzir da je ugovorna cijena za takve radove obično znatno veća u usporedbi s tradicionalnim načinom obračuna prema troškovniku. Ovo omogućuje izvođačima da se zaštite od negativnih utjecaja neplaniranih okolnosti na gradilištu, kao što su neočekivane značajke tla ili arheološka otkrića koja mogu zahtijevati promjene u planiranju infrastrukture.

Razmatranja promjena cijena u javnoj nabavi

U procesima javne nabave, bez obzira radi li se o subjektima obveznim ili neobveznim za primjenu Zakona o javnoj nabavi, naručitelj mora razmotriti kako bi promjene cijena mogle utjecati na transparentnost postupka nabave i mogućnost izbora istog ponuditelja.

S obzirom na rast cijena na tržištu, postavlja se pitanje primjenjivosti Vladinog Zaključka od 21. lipnja 2022. za ublažavanje posljedica globalnih poremećaja na tržištu građevinskih materijala.

U ugovorima ‘ključ u ruke’, izračun cijene se ne temelji na unaprijed poznatim troškovničkim stavkama već na internim analizama ponuditelja koje kvantificiraju rizike, što otežava transparentno praćenje promjena cijena pojedinih elemenata u odnosu na planirane troškove.

Također,  posebni uvjeti o građenju iz 2021. godine, za razliku od onih iz 1977., ne primjenjuju se automatski ako su strane ugovora odlučile izostaviti njihovu primjenu. To može dovesti do kolizije s Zakonom o javnoj nabavi koji zahtijeva eksplicitno navođenje primjene trgovačkih običaja u dokumentaciji o nabavi i ugovoru.

Monitoring izvođenja radova u ugovorima ‘ključ u ruke

Ugovor ‘ključ u ruke’ pojednostavljuje obračun i plaćanje radova jer se ne oslanja na detaljne troškovničke stavke već na postizanje većih ključnih točaka ili faza projekta kao što su projektiranje, gradnja i opremanje ili završetak određenih infrastrukturnih cjelina poput ogranaka cjevovoda ili baznih stanica.

Iako takav pristup smanjuje potrebu za stalnim detaljnim obračunima, nužno je uspostaviti efikasan sustav praćenja koji omogućuje kontrolu kvalitete, usklađenost s projektom i poštivanje rokova. Za to je ključna uloga stručnog nadzora, čija bi zaduženja trebala biti jasno definirana kako bi se omogućilo temeljito i dokumentirano praćenje radova.

Također, za osiguranje sljedivosti i validnosti ključnih faza izvršenja, preporučuje se vođenje građevinskog dnevnika. Ovo je posebno važno čak i za radove koji se ne obavljaju pod obavezom vođenja takve dokumentacije, uključujući radove bez građevinske dozvole. Vođenje dnevnika omogućuje svakodnevni uvid u napredak projekta te olakšava kontrolu troškova, što je od posebne važnosti u projektima sufinanciranim sredstvima EU.

Zaključno

Model ugovaranja “ključ u ruke” predstavlja efikasan pristup u izgradnji infrastrukture i građevina, gdje jedan izvođač preuzima sveobuhvatnu odgovornost za dovršetak projekta do faze kada investitor može neposredno početi koristiti objekt. Ovaj model je posebno koristan u situacijama gdje naručitelj želi minimizirati svoje uplitanje u procese gradnje i preferira jednostavan i direktni dogovor koji obuhvaća sve, od planiranja do završetka radova.

 

 

 

Možda Vas zanima…

Često se može čuti o pojmovima “posjedovni list” i “vlasnički list” koji...
Od osamostaljenja, Hrvatska je intenzivno radila na razvoju svoje cestovne infrastrukture, čime je...
Kupaonica treba biti funkcionalna i estetski privlačna, što može biti izazov s obzirom na sve...
Zanimljivo je da danas više od polovice globalne populacije čini svoj dom u urbanim područjima...
Most preko rijeke Cetine prostire se na dužini od 224,45 metara, s tim što je otprilike 150 metara...
Više od četiri godine nakon potresa u Zagrebu, Arheološki muzej je u potpunosti otvoren, nakon što...
Grad Pula organizirao je javni arhitektonski natječaj za izradu idejnog rješenja za novu zgradu...
U srcu turističkog raja, žnjanski plato doživljava transformaciju koja će znatno doprinijeti...
Mini montažne kuće su idealan izbor za one koji traže praktičnost, čak i kada je u pitanju manji...
U našem ugovoru o najmu za novi stan stoji da smo obavezni nabaviti i održavati osiguranje za...
Priprema doma za ljeto zahtijeva više od stavljanja mrežica na prozore i čišćenja vrtnog namještaja...
Terasa predstavlja ključni dio kuće za druženje i uživanje u slobodnom vremenu, funkcionirajući kao...

Upišite se u adresar građevinskih tvrtki

Istražite portal

Često se može čuti o pojmovima “posjedovni list” i “vlasnički list” koji izgledaju slično, ali...
Od osamostaljenja, Hrvatska je intenzivno radila na razvoju svoje cestovne infrastrukture, čime je promet postao...
Kupaonica treba biti funkcionalna i estetski privlačna, što može biti izazov s obzirom na sve sanitarne uređaje i...
Zanimljivo je da danas više od polovice globalne populacije čini svoj dom u urbanim područjima. Promjene u načinu...
Most preko rijeke Cetine prostire se na dužini od 224,45 metara, s tim što je otprilike 150 metara mosta vidljivo jer se...
Više od četiri godine nakon potresa u Zagrebu, Arheološki muzej je u potpunosti otvoren, nakon što su završeni stalni...
Grad Pula organizirao je javni arhitektonski natječaj za izradu idejnog rješenja za novu zgradu Dječjeg vrtića Valmade u...
U srcu turističkog raja, žnjanski plato doživljava transformaciju koja će znatno doprinijeti turističkoj ponudi i...
Scroll to Top